Haftung für Mietzinsverbindlichkeiten bei Erwerb eines insolventen Unternehmens?

Real Estate & Construction

Artikel im Immobilienstandard vom 24. Oktober 2009 

Der Oberste Gerichtshof hat kürzlich zu der Frage Stellung genommen, ob der Erwerber eines Unternehmens, der gemäß § 12a MRG in den Mietvertrag eintritt, auch dann für Mietzinsrückstände haftet, wenn zuvor über das Vermögen des Veräußerers ein Konkursverfahren eröffnet worden ist (OGH 16. Juli 2009, 2 Ob 44/09y).

Der Kläger war Vermieter eines Geschäftslokals im Ausmaß von 1.588 m². Der Mieter geriet in finanzielle Schwierigkeiten und blieb den Mietzins schuldig. In der Folge wurde über das Vermögen des Mieters ein Konkursverfahren eröffnet.

Der Beklagte kaufte das Unternehmen des Mieters aus dem Konkurs, führte es (im selben Geschäftslokal) fort und trat gemäß § 12a MRG automatisch anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag ein. Der Vermieter argumentierte, dass der Erwerber infolge dieses Vertragseintritts auch für den bestehenden Mietzinsrückstand aufkommen müsse. Demgegenüber argumentierte der Erwerber, dass seine Haftung für zum Unternehmen gehörige Schulden gemäß § 1409a AGBG ausgeschlossen sei, weil er das Unternehmen aus dem Konkurs erworben hatte.

Klage abgewiesen

Der OGH bestätigt die Klageabweisung durch die Untergerichte und lehnt eine Haftung des Erwerbers für den Mietzinsrückstand ab. Qua Verweis auf die Begründung des Berufungsgerichtes gesteht der OGH zunächst ein, dass § 1409a ABGB auf den Sachverhalt nicht unmittelbar zutreffe: § 1409 ABGB normiere für den Fall des Unternehmenserwerbs einen Schuldbeitritt des Erwerbers, von dem § 1409a ABGB Fälle des Erwerbs aus dem Konkurs (wie auch andere Fälle) ausnehme. Da der Erwerber aber gemäß § 12a MRG anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag eintritt, ist für den (in § 1409 ABGB vorgesehenen) Schuldbeitritt kein Raum, womit auch für die von § 1409a ABGB normierte Ausnahme vom Schuldbeitritt kein Raum sei.

In der Folge schlägt der OGH allerdings eine Volte und erklärt, unter Bemühung des in den Erläuternden Bemerkungen zu § 1409a ABGB wiedergegebenen Zwecks dieser Bestimmung, den Haftungsausschluss auch hier für verbindlich. Ein Sanierungsprogramm könne gelegentlich nur verwirklicht werden, wenn das Unternehmen so veräußert werde, dass der Erwerber nicht nach § 1409 ABGB hafte, was auch eine Haftung für den Mietzinsrückstand ausschließe.

Richtiges Ergebnis, falsche Begründung

Es fällt schwer, dem vom OGH angestrebten Ergebnis nicht zuzustimmen. Bei jeder anderen Lösung hätte es der Vermieter in der Hand, sich den - für die Veräußerung des Unternehmens erforderlichen - Verzicht auf den Mietzinsrückstand teuer abkaufen zu lassen, was zu einer Ungleichbehandlung der Gläubiger führen würde und wohl in einigen Fällen das Scheitern der Sanierungsbemühungen nach sich zöge.

Dennoch muss sich der 2. Senat vorwerfen lassen, dass er dieses Ergebnis nur durch einen Kunstgriff erreichen konnte: § 1409a ABGB regelt expressis verbis nur eine Ausnahme von dem in § 1409 ABGB geregelten Haftungstatbestand, nicht aber eine (Teil-)Ausnahme von der in § 12a MRG geregelten Vertragsübernahme. Auch das Argument, dass bei gegenteiligem Verständnis für § 1409a ABGB kaum ein Anwendungsbereich verbleibe, ist nicht richtig: Zum einen verbleibt der Ausschluss der Haftung für alle übrigen unternehmensbezogenen Schulden, wie offene Lieferantenkredite, Bankverbindlichkeiten, etc. Eine Sonderregelung für MRG Mietverträge ist per se nichts ungewöhnliches, ist doch der Vermieter im Gegensatz zu anderen Vertragspartnern des insolventen Unternehmens gezwungen, den Wechsel des Vertragspartners auch gegen seinen Willen zu akzeptieren. Zum anderen ist § 12a MRG bekanntlich nur im sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG anwendbar. Bei Objekten, die dem MRG nicht oder nur teilweise unterliegen, kommt es gerade nicht zu einer ex lege Vertragsübernahme, so dass sich die Position des Vermieters nicht von jener der anderen Vertragspartner unterscheidet.

Eine richtige Begründung des vom OGH angestrebten Ergebnisses könnte darin liegen, § 12a MRG dahingehend auszulegen, dass der Erwerber grundsätzlich nicht für Mietzinsrückstände haftet. An dieser heißen Kartoffel wollte sich der 2. Senat aber offenbar nicht die Finger verbrennen ...


Martin

Dr. Martin Foerster

LL.M. (LONDON) Partner
Print
Top