Einkaufszentren können am 8. Dezember zum Öffnen zwingen

Real Estate & Construction

Gastkommentar von Dr. Martin Foerster im Wirtschaftsblatt vom 3. Dezember 2009

Mit großem medialem Aufsehen hatte eine der großen Handelsketten vor zwei Jahren verkündet, man werde den 8. Dezember diesmal den Mitarbeitern schenken und die Filialen geschlossen halten. Wenig erfreut darüber waren naturgemäß die Betreiber der betroffenen Einkaufszentren. 

Diese sahen sich mit einem zukräftigen Mieter konfrontiert, der zwar gerne die günstigen Konditionen entgegen genommen hatte, sich aber nun ausgerechnet an dem wohl wichtigsten Tag im Vorweihnachthandel weigerte, seine Rollläden zu öffnen und dadurch Kundenströme ins Haus zu bringen, die auch die Registrierkassen der anderen Shops zum klingeln bringen sollten. Einer dieser Einkaufszentrenbetreiber klagte und hat nun in zwei Fällen vom Obersten Gerichtshof rechtbekommen.

Den beiden Fällen lag jeweils ein Bestandvertrag nach einem für Einkaufszentren durchaus gängigem Schema zugrunde: Mit diesem Vertrag verpflichtet sich der jeweilige Bestandnehmer unter anderem, sein Geschäft während der vom Verwaltungsrat oder einem ähnlichen (in der Regel vom Betreiber dominierten) Gremium festgelegten Öffnungszeiten auch tatsächlich offen zu halten. Seit im Jahr 1995 der 8. Dezember für den Handel freigegeben worden ist, haben derartige Gremien in aller Regel beschlossen, dass ihr Einkaufszentrum auch an diesem Tag offenzuhalten ist.

So hatte auch in den Anlassfällen der Betreiber des Einkaufszentrums unter Berufung auf diese Klausel jeweils die Einhaltung der Betriebspflicht am 8. Dezember verlangt. Die mietende Handelskette erklärte, dass eine Betriebspflicht für diesen Tag nicht wirksam vereinbart werden könne, weil der 8. Dezember in Österreich als Feiertag gelte und eine - wenn auch bestandrechtliche - Pflicht zur Offenhaltung der Filialen an diesem Tag die Religionsfreiheit einschränke. Im Übrigen sei er nicht in der Lage, ausreichend Mitarbeiter aufzutreiben, die freiwillig am 8. Dezember Dienst versehen würden.

OGH sieht Freiheit der Religionsausübung nicht verletzt 

Tatsächlich schützt das Konkordat 1933 den 8. Dezember in Österreich als Feiertag. Deshalb wurde im Jahr 1995 im Arbeitsrecht eine Sonderbestimmung für den 8. Dezember aufgenommen, wonach die Beschäftigung von Arbeitnehmern an diesem Tag zwar zulässig ist, Arbeitnehmer jedoch das Recht haben, die Beschäftigung ohne Angabe von Gründen abzulehnen. Dem Arbeitnehmer steht es somit weitgehend frei, ob er den 8. Dezember als Feiertag begeht oder arbeitet. Im Gegensatz dazu hat der Gesetzgeber für Unternehmer keine Sonderregelung vorgesehen. Die Freiheit der Religionsausübung sei im Fall des Unternehmers bereits dadurch gewahrt, dass es in dessen Ermessen liege, ob er die Feiertagsruhe einhält oder nicht. Eine allgemeine Pflicht zur Feiertagsruhe ist im Gesetz nicht festgesetzt. 

Dementsprechend sah der Oberste Gerichtshof in den beiden Fällen die Freiheit der Religionsausübung nicht verletzt. Es sei ausschließlich eine unternehmerische Entscheidung, ob Geschäftslokale am 8. Dezember offen gehalten werden oder nicht. Der Bestandnehmer hätte diese Entscheidung für sich getroffen, als er sich bei Abschluss des Bestandvertrages dazu verpflichtete, sein Unternehmen künftig auch am 8. Dezember geöffnet zu halten. Eine nachträgliche Meinungsänderung in dieser Frage berechtige ihn nicht, von der vertraglich eingegangenen Verpflichtung abzustehen.

Auch das Argument, der Bestandnehmer würde nicht ausreichend Mitarbeiter finden, die freiwillig zur Arbeitsleistung am 8. Dezember bereit wären, ließ der Oberste Gerichtshof nicht gelten: Der Bestandnehmer hätte bei Abschluss des Bestandvertrags bereits wissen können, ob er ausreichend Mitarbeiter zur Verfügung habe, um die betroffenen Filialen am 8. Dezember offen zu halten. Der Oberste Gerichtshof entschied daher in beiden Fällen zugunsten des Bestandgebers und verpflichtete den Bestandnehmer, künftig am 8. Dezember die beiden betroffenen Filialen offen zu halten.

Kaum ein Spielraum

Die Realität in den Österreichischen Einkaufszentren sieht freilich anders aus, als die vom Obersten Gerichtshof klinisch dargestellte Gesetzeslage. Fakt ist, dass Unternehmer, die nicht mit der Marktmacht eines „Ankermieters" (bitte erklären) auftreten (können), bei einem Einkaufszentrum nur die Wahl haben, den vom Betreiber des Einkaufszentrums vorgegebenen Vertrag zu unterschreiben oder nicht. Der Verhandlungsspielraum beschränkt sich auf marginale Nebenbestimmungen. Das hat grundsätzlich seine Berechtigung, denn ein Einkaufszentrum, in dem jeder Shop andere Öffnungszeiten hat, wäre wohl nicht zu betreiben. Da der von den Shops zu bezahlende Bestandzins in aller Regel zumindest eine Umsatzkomponente enthält, schreiben die Betreiber meist eine Betriebspflicht für den 8. Dezember vor. Fakt ist weiters, dass die Umsätze im Handel primär in den Einkaufszentren im weiteren Sinn und einigen wenigen Geschäftsstraßen gemacht werden.

Einzelhandelsunternehmen müssen daher dort vertreten sein, um einigermaßen konkurrenzfähig bleiben zu können. 

Richtigerweise besteht das vom Obersten Gerichtshof dargestellte „freie Ermessen" des Unternehmers, ob er sich für die Einhaltung der Feiertagsruhe am 8. Dezember entscheiden will, jedenfalls im Einkaufszentrum nicht. In Wahrheit wurde der Marienfeiertag im Jahr 1995 Mieter in Einkaufszentren abgeschafft.


Martin

Dr. Martin Foerster

LL.M. (LONDON) Partner
Print
Top