OGH verschärft persönliche Haftung des Geschäftsführers bei Immobilientransaktionen

Immobilien & Baurecht

Körberlgeld für Vermieter.

 

Der OGH bejahte die persönliche Haftung des Geschäftsführers gegenüber dem Vermieter wegen Verletzung der Verständigungspflicht nach einem Machtwechsel in der Mietergesellschaft (GZ 4 Ob 220/08v). 

Eine GmbH hat ein Geschäftslokal auf Basis eines alten Mietvertrags zu einem günstigen Mietzins gemietet. 1997 verkaufte der bisherige GmbH-Inhaber seine Geschäftsanteile. Dieser „Machtwechsel" in der Gesellschaft berechtigte den Vermieter grundsätzlich dazu, künftig einen marktüblichen Mietzins zu verlangen. Im konkreten Fall wurde der Vermieter nicht von dem Verkauf der GmbH-Anteile verständigt und hat daher den Mietzins nicht angehoben.

 

Sieben Jahre später wurde das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft. Anlässlich einer Durchforstung der Unterlagen bemerkte der neue Eigentümer den Verkauf der Mieter-GmbH aus dem Jahr 1997. Er erhöhte per sofort den Mietzins auf den Marktwert. Da die GmbH zwischenzeitlich in Konkurs verfallen war, verlangte er die Differenz zwischen der bezahlten (niedrigen) Miete und dem Marktzins vom Geschäftsführer persönlich als Schadenersatz, mit der Begründung, dass der Geschäftsführer seine Pflicht zur Verständigung des Vermieters verletzt hatte. Der OGH bejahte den Anspruch auf Schadenersatz dem Grunde nach.

 

„Der alte Geschäftsführer hatte dem neuen Geschäftsführer mündlich versichert, dass er den Gesellschafterwechsel ordnungsgemäß angezeigt hat. Diese Zusage war falsch. Der neue Geschäftsführer hatte sich darauf verlassen und kommt nun zum Handkuss. Die Entscheidung zeigt einmal mehr wie wichtig es ist, als Geschäftsführer bei Übernahme einer Immobilie für geordnete Verhältnisse zu sorgen.", so Dr. Martin Foerster, Immobilienrechtsexperte bei Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte.

 

Wirtschaftlich gesehen bescherte der OGH dem neuen Vermieter ein Körberlgeld: Da der bisherige Vermieter von dem Recht zur Kaufpreiserhöhung nichts wusste, wurde bei der Berechung des Kaufpreises für das Haus die niedrige Miete zugrunde gelegt. Der neue Eigentümer hat also billig gekauft und dann den Mietzins angehoben.

 

„Das Pikante an der Entscheidung ist, dass die Anzeigepflicht des gewerblichen Mieters in Person des Geschäftsführers unbefristet gilt und selbst nach einem Wechsel des Vermieters aufrecht bleibt. Mangels Kenntnis des Schadens verjähren die Ansprüche gegen den Geschäftsführer erst nach 30 Jahren. Während diesem Zeitraum können sich enorme Beträge anhäufen." erklärt Dr. Martin Foerster.

3. September 2009


Martin

Dr. Martin Foerster

LL.M. (LONDON) Partner
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